2024.11.26
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导读：二手房涨价是否普遍？哪类小区涨幅明显？
作者 |第一财经 孙梦凡
“最近成交量还可以，房价也涨了一些，相较九月底平均上涨30万左右。”
谈起最近的二手房行情，北京中介张阳（化名）感慨颇多。张阳是北京某中介品牌的五星店经理，门店所在片区属于北京的热门板块。近一个月来，张阳明显感觉到，片区看房人数、看房量都大幅增加，更显著的变化是，小区涨价成交的房源数量，明显增多了。
购房者李女士也有所体会，“小区同户型房源，现在的挂牌价，比前两个月涨了40万。”
自九月底降准、降息、降首付等政策发布以来，一大波楼市利好政策纷至沓来，直接刺激了市场情绪，其中尤以一线城市最为显著。以北京为代表的多个核心城市，部分小区似乎正出现涨价趋势，业主在挂牌房源时信心明显增强，议价空间也在缩小。
涨声再起
张阳的门店位于北京市西城区二环附近，属于比较热门的学区板块，也是当地看房流量很大的片区。
自十月份以来，张阳明显感觉到，门店附近小区成交量变大了，房价议价空间也在缩小。“10月小区成交量不少，进入11月可签约的房源数量少了，但成交价在上行，整体趋势是往上走的。”
据其展示给记者的一份成交单，11月份以来，门店附近一小区已成交近30套，基本每天都有单子成交。较热门的成交房源，多为30平方米左右的超小户型房源，不少家长都是为了学区才入手。
从价格上看，近期房源成交价和挂牌价之间的价差，较此前有所缩小。比如月初有房源报价286万、最终成交价266万，买卖双方价格博弈的空间在20万左右；而这两天成交的房源，有房源报价295万、成交价290万，还有房源报价305万、成交价303万，整体议价空间缩小。
从成交周期看，不少房源挂牌仅两天便成交，也有一些挂牌近一年的老房源，借着这波热度顺利卖掉了。
“这个小区比较热门，主要有三个原因，一是总价比较低，同等价位在这个位置能买的房，这个小区算楼龄比较新的；第二是位置比较核心，第三是整体配套比较好，附近有学区、商务区等。”张阳表示。
在北京，上述情况并非个案，“我今天新增了四个客户，都有点忙不过来了。”刘为（化名）所在门店位于北京朝阳区，据他介绍，门店附近的某个大型小区，近期成交也出现了升温态势。
“最近的成交案例中，几乎没有降价的，有些户型成交价比10月份还高，10月门店所在片区共成交了58套，而11月截至25日已经成交了67套。”刘为感叹称，这两个月热门小区二手房成交太快了，有库存的优质房源数量也在减少，相应地价格端也出现了起伏。
他举例称，小区同户型的房源，之前总价在480万左右，最近购房者提价到500万都不行，刚成交的一套房，最终价格为513万。“虽然有涨价案例，但如果将时间拉长，现在距离小区曾经的房价高点还很远。这之前房价降了一年多，现在属于把之前降的补回来，但仍属于近几年的价格低点。”
对后续的市场走势，刘为抱有观望态度。他认为，目前的热门小区成交量确实比较大，房价走势则平稳中微涨，但如果成交量持续走高，加上后续面临入学季，是否会明显涨价就不好说了。
在北京市昌平区另一高流量小区，附近中介门店的人员也表示，近期门店成交的二手房源中，涨价案例有所增多，相较于此前的8、9月份，近两个月同户型房源大约涨价10万～20万左右。
本轮市场变化起自九月底，且政策多轮次、密集性释放，到十一月还有新政释出。
11月18日，北京市正式发文宣布，取消普通住房和非普通住房标准，个人出售2年以上(含2年)住房的，免征增值税；个人家庭购买面积140平方米及以下住房，减按1%的税率征收契税。
取消非普房标准、降首付、降利率等一系列政策，共同点燃了一线楼市的市场热情。
高端小区涨价更为明显
前述几个涨价小区案例，在北京是否是普遍现象？其他城市表现又如何？
日前，克而瑞发布了一份二手房价报告，显示10月份北京、合肥、上海、重庆、苏州等几个城市，均有过半小区房价环比出现上涨。其中，北京天通苑、四惠、望京等不少流量小区，成交价格均出现环比转增。
据悉，该报告选取的样本是北京、上海等12个典型城市的二手房小区，且各小区近两个月交易量均大于5套，属于交易频次本身比较高的小区，购房需求会高于城市平均值，但仍能反映一定趋势性特征。
不过，并非所有城市的典型小区都在涨价，在武汉、南京、广州等地，房价环比上涨的小区，占比均不足四成。其中，武汉、南京是近年来房价下跌较为显著的城市，市场信心恢复相对较慢。
分小区类型看，房价越高的小区，“涨价概率”越高。报告表示，10月份，在统计的样本小区中，刚需、改善、高端类小区，分别有45%、47%和50%的小区成交价格环比上涨。
同时，改善和高端小区议价空间均有收窄，高端小区表现更为明显，卖方信心明显提升。典型如上海大宁慧芝湖，2024年下半年挂牌参考价在10万元/平方米左右，10月份成交10套，成交均价达到8.7万元/平方米，环比上升5%，据此计算，议价空间已收窄至13%。
此外，部分刚需小区因为前期跌幅较大，如今议价空间也在快速收窄。在前述样本小区中，有二成刚需小区房价触底反弹，且有小区房价涨幅达到20%，这类小区多为各城市的低价触底项目，房价变动敏感，即便现在价格有所上涨，也可能只有历史高点的一半。
相较于新房，二手房价表现更能反映市场趋势，被业内视为行业动向的先行指标。
从前述报告可见，受房地产利好政策影响，当下多个核心城市的二手房价格，确实有反弹趋势，不过因前期跌幅较大，如今房价的微幅上涨，还未达到大幅扭转市场价格走势的效果。
克而瑞表示，10月份全国，一二手房价降幅有所收窄，不仅近半小区房价出现回升，尤为可喜的是，成交价正在向上靠近挂牌价，卖方信心有所回升。从结构性分布看，高端小区中房价上涨比例更高，刚需类小区中，也有大量低价小区迎来较大幅度的触底反弹。
国统局数据也显示，近期房价环比降幅收窄，市场预期进一步改善，其中二手房更为突出，10月份有11个城市房价环比转增，是2023年下半年以来，二手房房价环比上升城市最多的一个月。
市场热度能持续多久？
二手房价出现回暖信号，回应了调控政策的有效性，但这波热度能持续多久，仍令业内存疑。
“二手房价的涨势，目前出现积极变化，但是否能形成新一轮市场博弈，还需观察政策效应的持续发酵，以及不同城市的市场反应。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉第一财经。
从最新成交数据看，进入11月份以来，二手房成交量虽保持上涨趋势，但有放缓的苗头。
据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年第47周，重点10城二手住宅成交量为20116套，环比下降4.58%，同比上升23.12%。从累计成交来看，2024年11月截至24日，重点10城二手住宅成交70323套，较10月同期上升29.41%，较去年11月同期上升19.27%。
“近两周，重点城市的二手房成交量，环比连续小幅回落，但成交量绝对值仍处于年内较高水平。”麟评居住大数据研究院表示，9月底以来的政策效应仍在，预计短期内仍然具有释放空间。
后续，二手房以及整个新房市场，回暖的持续性如何？是否还有政策空间？
“市场回暖的可持续性需要审慎看待，政策红利及市场自我调价能力能否持续释放，是决定市场未来走向的关键因素。”关荣雪表示，当前政策主要集中在短期刺激措施上，若要实现长期稳定发展，需要在住房保障、融资环境等方面进行系统性改革。
关荣雪认为，目前楼市政策释放已经较为充分，未来的重点在于政策落实。此外，地方政府还有多项储备政策，比如打通“以旧换新”链条、降低人才购房门槛、加大人才购房补贴等，以进一步刺激市场，经济环境的改善也仍有调整优化空间。
中指研究院研究副总监李益峰告诉第一财经，短期来看，926新政效果持续性强于以往，相关政策在释放改善性需求上进一步发力，有助于房地产市场持续回暖。但整体来看，市场恢复仍面临诸多挑战，若各项政策落实到位，房地产有望实现从阶段性回稳到持续性“止跌回稳”的转变。
在李益峰看来，当下需求端还存在部分政策空间，但预计继续优化的可能性有限，比如一线城市限购继续优化的相关政策、核心城市购房与落户关联的相关政策、继续降息的相关政策等。而供应端收储存量房、危旧房改造、盘活闲置土地等相关政策，是推动市场改善的关键。
微信编辑| 苏小
