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广州“地产一哥”杀入北京

【地产新生代】:过去两年,房地产行业经历了剧烈的波动和调整,活下来的房企仿若穿越生死关,重获新生,行业格局也被大幅改变。一批熟悉的老面孔隐去、消失,另一批央办、国企和民营房企崛起、逆袭,港资地产商也重新杀了回来。
他们,构成了新生代房企的主力。一个全新的地产江湖,已经形成。华尔街见闻就此推出“地产新生代”专题,勾勒和记录他们的生存法则和未来蓝图。

作者 | 曹安浔

继闽系地产老大建发吞并美凯龙、谋局长三角之后,广州“地产一哥”越秀地产也显露出全国扩张的野心。

2月8日,越秀“开年亮剑”,时隔两年高调进京,花费59亿,斩获北京两宗地块,成为北京2023年第一轮土拍中的最大黑马,也打响了全国扩张的第一枪。

2022年,越秀地产销售创历史新高、逆势提升至克而瑞排行榜第16名,在大部分房企减少、停止拿地之时,越秀却开启了扩张之路,各项业务也风生水起。

作为广州国企,越秀展现了充分的融资和拿地优越性。一个剑指十强的地产明星已经冉冉升起,度过2022年的寒冬,这个从广州走出的地方国资房企,全国扩张之路正渐入高潮。

京城首秀

2月8日,北京2023年首轮土拍收官。让人意外的是,“过江龙”越秀杀出重围,成了这次土拍最大的赢家。

这次土拍共推出6宗地块,越秀独占其二,击败了中海、华润等央企,京城地产一哥首开等十几名强劲对手,以59亿元总价连续拿下石景山苹果园、昌平信息产业园两宗热门地块,拿地数量和金额均为此轮土拍的第一。

越秀地产首入北京是在2021年5月,彼时只和天恒地产以联合体的形式在北京怀柔区拿下一块地,算是小打小闹。这次60亿大手笔进京拿地,才是越秀正式攻占京城了,带有很强的战略意义。

众所周知,在几年前,类似这样大量金额的地块,往往都是万科、恒大、融创这样的巨头,或者中海、华润、保利这样实力雄厚央企的囊中物,而现在,它们统统败在了越秀手下。

越秀这次出手,让北京众多地产界人士大呼意外。“这南方房企,是来北京土地市场抬轿子吗?”

对此李宇嘉认为,相比华润、中海等在北京已深耕多年的房企,拿下这两宗地是越秀的北京首秀,越秀势在必得,愿意牺牲一定利润来获取。

越秀地产有关人士则表示,公司的战略是全国扩张,北京是极其重要的市场,也是重仓之地,拿地价格也相对合理。

此外,华尔街见闻获悉,原旭辉华北区域集团总裁董毅,已于年初履新越秀地产北方区域副总裁兼北京公司总经理。这位投拓高手的上任,或是越秀北京拿地的另一推动因素。

拉长时间来看,北京拿地并不是越秀的首次激进之举,早在去年,越秀就已经在土地市场大显身手了。

克而瑞数据显示,2022年,越秀在广州、杭州、佛山、合肥、郑州、长沙等地大举扫货,新增土地货值高达1162.4亿元,几乎和当年销售额齐平,高居克而瑞房企新增货值榜第7。

在房地产市场持续低迷、大批房企资金紧张的这两年,越秀逆势扩张的底气从何而来?

从行业层面来看,相比受制于国资委负债率要求的央企地产商,越秀的地方国资背景让它有了加杠杆的底气。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,越秀是增长最快的地方国资房企之一,地方政府对它的希望更高,让它承担着更多国有资产保值、增值的任务,所以,越秀拿地的积极性和底气都更足。

地方财政和金融机构的支持让越秀有充裕的融资通道。越秀地产董事长林昭远在去年初的业绩会上透露:“目前各大金融机构已经主动对接我们公司提供并购贷,公司的钱是不差的。”

去年9月,越秀地产发行10.9亿元5年期公司债,票面利率低至3.09%,处于房企融资极低水平。

此外,越秀本身的销售和回款也不错。克而瑞数据显示,在九成百强房企业绩下滑之时,2022年越秀全口径销售额同比增长6.5%,达到1260亿元,较2021年提升21个位次达到了第16名,是TOP30中进步最大的房企之一。

而且,越秀在广州2022年实现全口径销售额658.35亿元,远远超过保利发展200多亿元,稳坐广州“地产一哥”宝座。

上海易居研究院研究总监严跃进认为,广州房企跑到北京拿地,进一步体现了越秀的全国化布局,未来,这家房企的销售额和影响力可能将持续扩大。

杠杆陡增

凡事皆有两面。越秀大举扩张的风光背后,是近年一路下滑的毛利润率和不断上扬的杠杆。

2022年上半年,越秀增收不增利,营业收入约为312.9亿元,同比增长29.1%,归母净利润为17.1亿元,同比下降25.8%,毛利率在2019年34.21%的高点后,便一路下滑,截至2022年上半年末,已降至21.2%。

虽然越秀依然是绿档房企,但资金链压力越来越大。财报显示,相比2021年末,2022年上半年,越秀地产总负债规模增至2446.93亿元,剔除预收款后的资产负债率增至69.4%,净负债率增至59.7%,现金短债比为1.45。

越秀的在手现金也越来越少了,2022年上半年,越秀在手现金为260.68亿元,比2021年底少了近70亿元。

越秀寄予厚望的TOD项目、旧改项目,有望改善其毛利和降低拿地成本。

兴业证券研报表示,越秀非公开市场拿地力度强,有效控制拿地成本,预计能够保持高于行业平均的毛利率,为未来释放利润奠定基础;瑞银集团研报预测,越秀TOD项目的毛利率有望高于30%。

林昭远在去年中期业绩会上称,行业利润率下滑是普遍现象,会努力保持在20%-25%的毛利率水平;将持续增加在大湾区的优质TOD项目、旧村改造项目的获取力度,包括并购。

然而,加仓TOD项目、旧改项目也是一柄双刃剑,此前,曾重仓大湾区旧改的时代中国、佳兆业,后来都因回报周期过长、债务压顶等原因而暴雷。

2019年开始,越秀存货连年超千亿,存货周转率下滑明显,低于行业平均水平。克而瑞地产研究中心指出,这可能与存货中大多是TOD项目、旧改项目等有关,“长周期性、变现节奏较慢”。

未来,越秀将在规模扩张和盈利、负债的平衡问题上,艰难取舍,这也是每一家地产巨头崛起的必经之路,考验着房企的战略智慧和经营之术。

一位接近越秀的人士指出:“以前大家对国企的印象,是不加班、不卷。但越秀近年也越来越卷了,公司工作氛围很紧张,效率很高,不时加班,越来越像市场化民企”。

这可能便是做大的代价,也是房地产进入平稳甚至下行周期的体现,没有人再能像黄金时代那样轻松赚钱。

在房地产的下半场中,无论国企还是民企,内卷已经平等地笼罩每一家房企,幸存者都要在日益激烈的市场竞争中,为活得久、活得好而搏命。

对于越秀而言,扩张征途的顺利与否,也将决定其能否从地方龙头,跃升为全国性房企,这注定是一场风险与机遇并存的惊奇之旅。

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